こんにちは、こだまです！
息子が熱出して保育園にお迎えに行き、すべてのスケジュールが狂うという育児あるあるの洗礼を受けておりました。笑
さて前回、リフォーム業者さんが飛んでしまったというお話まで書きました。
このあとどうなったのかと言いますと
結論から言うと、先輩大家さんと大家仲間の皆様のおかげで何とか持ち直すことができました。
先輩大家さんからは
「こうなってしまった以上、バリューアップだとか、もとの状態に戻そうとリカバリーに走ると相当時間と労力を食うので、最低限のリフォームで、家賃を低くしてもいいので早く貸し出しましょう」
とアドバイスをもらいました。
たしかに仰る通り。
この物件は損切りと割り切って
”とにかく最低限で終わらせて入居させて完結する”
という作戦に切り替えました。
しかもなんともありがたい事に、
ワタクシの惨状を見るに見かねた先輩大家さん自ら
物件に入り床や壁を貼ってくださったり
助っ人を招集して至る所を修繕してくださったり…。
本当に、感謝してもしきれません。
この時のご恩は、必ずや倍返しさせていただこうと思っております。
さらに、サンタリーフアカデミーの仲間や知人に声をかけると
お手伝いに来てくださる方が１０名ほど集まり
取っ散らかったゴミの処理をみんなで一気に片づけ
庭の木の抜根、草刈り、粗大ゴミ処理etc
さらに屋内の塗装やクッションフロア貼りまで終わり
なんとか募集開始の写真が撮れる状態にまでは持ってこれました。
来ていただいた皆さん、その節は本当にありがとうございました。
皆さんにも全然まだ恩返しできてませんので、必ず恩返し行脚を実行しようと思います。
そして2022年11月
知り合いの不動産屋さんに依頼をして
ポータルサイトにて、とにもかくにも募集開始。
家賃はP１台込で40,000円という地域最安値。
その後ちらほら問い合わせや内見があるも
・扉がない状態の部屋とか
・風呂が黄ばんで汚いままだとか
・エアコンが外されたままの状態だとか
残念ポイントでなかなか入居に至らず。
そういった修繕や掃除は、アルバイトさんや業者さんに依頼し
少しづつ物件が蘇っていきました。
そうこうしているうちに
１月が過ぎ
２月が過ぎ
３月が過ぎ
ようやく４月。
ポータルサイトから問い合わせがあり内見したお客様から
「入居はしたいが、ここは何とかならないか？」
という物件修繕の交渉があり
”天井の低さを改善する工事”を決行。（出張アイリーさん召喚）
ギリギリの日程でなんとか終わらせ
改修後に再度、内見しに来られた日に
案内した不動産屋さんから連絡あり。
なんとまさかの雨漏り発覚…。😨
前日の大雨で天井に水がしみて、床にまでポタポタと落ちているではありませんか。
これはさすがにキャンセルかと思いきや
「どうしてもこの家に住みたいから何とか雨漏りを止めて住める状態にしていただけないか」
と、再度修繕の交渉。
「そりゃ、安心して住みたいよね、誰だって」と思い
雨漏り修繕を決行。
結局、トータルの手直し費用は５０万円ほどかかりました。
つまり当初予定の総額２５０万円（物件９０万円+リフォーム１６０万円）からさらに５０万円上乗せで３００万円。
そして家賃は当初より下方修正して４万円。
着地利回り１６%。
しかも、雨漏りは完全に治るかどうかは今後経過観察が必要
部屋だって一部傾いている箇所はあるし
崖条例にかかる家なので事実上再建築は難しいし
築年数も５０年以上経っているので、いろんなリスクが潜んでいるし
購入から１年以上経過し、ここまで労力かけて、この利回り…😢
この物件単体で見たら投資としては決して上手くいっているとは言えない出来でしょう。涙
しかし！
モノは考えようで、この物件を通してたくさんのことを学べたので
それはそれで大変貴重な経験値を得ることができたと思うのです。
ワタクシはあまり賢くはないので
なんでも自分で経験をしてみないと
実際にやってみないと
学ばないのです！
とまぁ、なんかこの物件について書き始めたら
予想以上に時間がかかってしまったので
ここまでを「中編」という事で区切らせてもらいます。
次回こそ「後編」で
ワタクシがこの物件を通して学んだこと
良かった点や悪かった点なんかを振り返ってみようと思います。
最後までお読みくださりありがとうございました。
それではまた！
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